敷地と道路の関係（私道と公道）

 

土地を買って注文住宅を建築する際や、既に保有されている土地に住宅を建築する際、原則として幅員４ｍ以上の道路に、敷地が２ｍ以上接していることが条件となります。

ここでは、敷地と道路との関係について、詳しく解説していきます。

 

 

 

まず気になるのが『公道』と『私道』の区分になります。

『公道』とは、建築基準法上の道路であって、匡、県、市町村などの地方公共団体に所有権が属する道路をいいます。

『私道』とは、建築基準法上の道路であって、公道以外の道路をいいます。

公道と私道で共通するのは、「建築基準法上の道路」という部分にあり、建築基準法上の道路ではないものを『通路』といいます。

（辞書などで引くと、もう少し別の言い方で表現されていることと思いますが、"家を建てる"ということを前提としたときの公道、私道、通路の区分は先に述べたとおりの解釈で問題ありません）

 

さて、『私道』の場合、上下水道、都市ガスなどが前面道路に整備されていれば、その利用ができると思われがちですが、次の点に注意をして下さい。

（１）私道の所有権があるか

まず何より自身に私道の所有権があるか、売買で土地を購入するときは前面道路私道の所有権が売買対象に含まれるかを確認しなければなりません。

 

建築基準法上の道路であるときは、原則として建築基準法という公法の性質として備わる通行権を主張できます。これを反射的利益といいますが、所有権がないことでの問題が生じることがあるため、必ず確認が必要になります。

 

もし、私道の所有権がない（私道負担のない）土地の購入をお考えの場合、必ず私道の所有者から通行・掘削の承諾書を取得することを不動産会社や売主様に申し入れて、それを契約条件にするようにしましょう。

通行掘削承諾書の取得範囲については、土地の利用形態や、私道の所有形態（共有・分有）等によっても異なるため、しっかり不動産会社に確認をして下さい。

 

（２）誰が整備した配管なのか、配管の所有権は誰に帰属するのか

私道に整備された配管の場合、配管の所有者が誰にあるのか確認する必要があります。稀に私道の配管を私道に接する敷地の所有者が単独で整備し、所有しているケースがあります。そのようなときは、その菅の所有者に配管利用の承諾を得なければなりません。

 

（３）配管の老朽化、本管口径不足はないか

私道に整備された菅は、私道所有者たちで保守管理をしなければならないことがあります。そのような場合、菅の老朽化が進んでおり、新たな菅の取り出しができず、私道本管の交換や、公道内の本管から別の菅で引き直しをしなければならないことがあり、想定外の出費を伴うこともありますので注意が必要です。

 

費用についても、私道が接する公道から、自己所有地までの工事費用の支払いが必要となる場合もありますので、掘削の承諾を得ても、費用負担については整備する事業者へ確認をしましょう。

 

（４）側溝の状態はどうか

側溝の管理も私道管理者（各地権者）に委ねられているケースも多く、天災地変や経年劣化等で、側溝の蓋が壊れた、水が詰まってあふれるなどの障害が発生した場合、所有者の自費で補修する必要がある場合もあります。

特にセットバックなどで、敷地の一部を道路として提供しなければならない場合、新たに側溝を整備し直さなければならないこともあります。

 

 

『公道』の場合、前面道路に上下水道、ガス管が埋設されていれば、自分の敷地と公道との境界線までは敷設事業者が負担する場合と、上下水道、ガスを利用しようとする方の負担になる場合とがありますので、必ず事業者へ確認しましょう。

なお、自己所有地内の配管工事費用は土地所有者負担となります。

 

前面道路に上下水道や、ガス管の埋設が無い場合には、事前に各事業者へ敷設可能か、費用の負担についてを確認する必要があるでしょう。

また、側溝や、路面に障害が生じた場合も、原則として管理者（公道なので、地方自治体など）の負担にて修復がなされますが、障害の発生した理由が誰かしらの過失の場合には、費用が過失を生んだ方へ請求される場合があります。

 

 

このように、一口に道路といっても、生活に必要なものであっても扱いによって制限や、費用など、様々な形態があります。

土地を購入しようとする場合などは、特に注意して道路や、ライフラインの整備状況を必ず確認するようにしたいものです。

 

道路と接する部分の土地がせまく、奥で広がっている土地があります。いわゆる路地状敷地（旗ざお敷地）と呼ばれる土地の形です。

このような土地を購入する場合、路地状部分の長さによって、建築できる有効宅地面積が減少したり、店舗・アパート等の建築ができないことが条例で定められていることがありますので、ご注意ください。

また、建築基準法で必要とされる２ｍの接道義務は、路地状敷地の場合、もっともせまい部分で２ｍなければならないとされている点についても注意が必要です。

 

前面道路の幅員が４ｍ未満である道路に接する場合、建築する際に土地の一部を道路として提供しなければならないことがあります。

この場合、道路に提供するために、土地の分筆のために境界確定をしなければならないが、道路や隣地所有者の相続が行われておらず、現在の所有者を探すのにたいへんな労力を要する場合があります。いわゆる所有者不明土地の問題です。

先にも述べましたが、道路や隣地の所有者が誰であるのかを必ず不動産会社や建築事業者を通じて確認するようにしましょう。

 

ポラスのローンコンシェルジュでは、ローンのご相談は勿論、土地を購入し建物を建てようとするような場合に、注意すべき事を一緒に考えながらアドバイスができるスタッフがおります。

 

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